Một số câu hỏi và đáp về Luật đất đai

Hoang Dinh Khanh (Hai Duong)

Tel: 01266374640 -   Email: dinhkhanh_251086@yahoo.com.vn

Hỏi: Tran trong kinh chao luat su. Xin vui long tu van giup toi. Ong toi co 3 nguoi con ,1 trai 2 gai , bo toi la truong cac co toi di lay chong xa va co dat dai cua nha chong het roi , ong toi mat nam 2005 va ko de lai di chuc, bay gio Bo toi moun lam giay chung nhan quyen su dung dat, theo luat thi bay gio Ba toi duoc huong 50% dien tich dat con 50% la cua ba anh em co dung khong luat su. Vay toi muon hoi luat su bay gio Ba toi moun thua ke cho Bo toi 50% dien tich dat con lai co duoc ko hay la phai co su dong y cua 2 co cua toi, xin luat su tu van giup ? Rat mong duoc su tu van cua quy Luat su, Toi tran thanh cam on. Tran trong kinh chao.

 Luật sư trả lời:

Trong thư anh không nêu rõ khu đất này là tài sản chung của ông bà hay là tài sản riêng, nên tôi đưa ra hai trường hợp sau:

1. Là tài sản riêng:

Trong trường hợp khu đất này là tài sản riêng của ông, thì sau khi ông chết đi không để lại di chúc, khu đất này sẽ chia đều cho vợ, con và bố mẹ (nếu bố mẹ còn sống) mỗi người một phần bằng nhau không kể  là trai hay gái, đã có vợ/chồng hoặc có đất hay chưa có đất.

2. Là tài sản chung:

Nếu là tài sản chung của hai ông bà, thì sau khi ông chết đi không để lại di chúc, phần tài sản của ông (1/2 khu đất này) sẽ chia đều cho vợ, con và bố mẹ (nếu bố mẹ còn sống) mỗi người một phần bằng nhau.

Bà của anh muốn cho phần của mình cho bố anh thì bà anh sẽ làm hợp đồng  tặng cho cho bố anh. Việc tặng cho này không cần sự đồng ý của hai cô của anh.

 Luật sư Trịnh Trọng Trương


 

Đặng Thị Tuyết ( Tp.HCM )

 Hỏi:  Ông nội tôi chết 1928, bà nội tôi chết 1952 để lại 1500m2 đất thổ cư. Hàng thừa kế thứ nhất là 4 người, nhưng thống nhất chia làm 5 ( thêm một phần hương hỏa ). Ba tôi thuộc hàng thừa kế thứ nhất, nhưng ông cũng đã hy sinh năm 1967. Khi mất ba tôi có hai người vợ và 3 người con (hàng thừa kế thứ nhất của ba tôi là 5 người). Mẹ tôi là vợ chính thức và cũng đã chết năm 2007.Tôi là con một của ba và mẹ tôi. Hai người con kia là con với bà vợ sau.

Năm 1999 đã phát sinh tranh chấp, năm 2002 tòa thụ lý , năm 2003 có Q Đ sơ thẩm, năm 2004 có Q Đ phúc thẩm, năm 2006 có Q Đ G ĐT của TANDTC, hủy 2 Q Đ sơ và phúc thẩm, yêu cầu TANDQ9 xét xử sơ thẩm lại. Hiện nay tòa Q9 đang thụ lý để chia 1500m2 đất thổ cư di sản thừa kế. Có người bảo phần của ba tôi chia cho 5 người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ba tôi, như vậy tôi được hưởng 2 phần ( phần của tôi và phần của mẹ tôi ). Nhưng cũng có người bảo chỉ chia làm 4 phần, vì mẹ tôi mất nên không được hưởng !!!

Vậy tôi mong các luật sư, luật gia có ý kiến về vấn đề này, cách chia nào đúng, tại sao ? Xin cảm ơn. Xin nói rõ hơn: Hiện nay mẹ tôi mất ( 2007 ), bà vợ sau còn, nên có ý kiến chia làm 4, tôi chỉ nhận 1/4 phần của ba tôi, mẹ tôi do đã mất nên không được hưởng ?!( rất không đạo lý ). Nếu đúng như thế, thiệt hại của tôi ai bồi thường ? Bởi vì nếu tòa xử đúng theo thời gian luật định ( 2006 ) , mẹ tôi chưa mất, thì nay tôi được hưởng phần của mẹ tôi. Nhưng đa số ý kiến đều nhất trí chia làm 5 phần thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ba tôi ( 2 vợ và 3 con ), và như vậy thì tôi cũng được hưởng 2/5 phần của ba tôi ( gồm phần của tôi và phần của mẹ tôi ). Mong quý luật sư, luật gia có ý kiến thêm về vấn đề này trên cơ sở quy định của pháp luật và đạo lý ... Cảm ơn các LS, LG rất nhiều.

Luật sư trả lời:

Xin được trả lời câu hỏi của chị như sau:

-Vì ba chị mất năm 1967, mẹ chị mất năm 2007, tranh chấp xảy ra năm 1999, mẹ chị mất sau ba chị vì vậy theo luật mẹ chị vẫn được thừa kế di sản ba chị để lại. Ba chị mất không để lại di chúc nên phần di sản này sẽ được chia theo pháp luật, theo đó phần của ba chị sẽ chia làm 5 phần bằng nhau chị được hưởng 1/5 và mẹ chị hưởng 1/5, vì mẹ chị cũng đã mất không để lại di chúc và chị thuộc hàng thừa kế thứ nhất duy nhất nên chị được hưởng suất thừa kế của mẹ chị, người vợ sau của ba chị và 2 người con cũng được hưởng mỗi người 1/5 phần thừa kế của ba chị.

- Như vậy phần thừa kế chị được hưởng là 2/5 phần thừa kế của ba chị.

Luật sư Trịnh Trọng Trương

 

Đề nghị cho biết những trường hợp nào không được cấp GCNQSD đất tại Hà Nội

Căn cứ quy định về cấp GCNQSD đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội ban hành kèm theo quyết định số 23/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 của UBND thành phố Hà Nội, các trường hợp sau đây, người sử dụng đất trên địa bàn Hà Nội không được cấp GCNQSD đất ở:

- Lấn chiếm đát công, đất chưa sử dụng kể từ ngày uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (UBND cấp phường) tiếp nhận, quản lý hồ sơ, quản lý diện tích đất công, đát chưa sử dụng.

- Tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở sau ngày 9/4/2002 (ngày UBND thành phố ban hành chỉ thị số 17/2002/CT-UB)

- Đối với các trường hợp này, UBND quận huyện, phường xã thị trấn xử lý theo quy định của pháp luật để trả lại hiện trạng ban đàu, dồng thời căn cứ vào quy hoạch được phê duyệt, lập phương án sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án theo quy hoạch.

- Có thửa đất đang sử dụng nằm hoàn toàn trong phạm vi không được quy hoạch là đất ở, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố trước thời điểm sử dụng đất (do UBND cáp phường xác nhận)

- Có thửa đất đang sử dụng nằm hoàn toàn trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình, đường giao thông, công trình hạ tầng kỹ thuật, cầu cống, đê, điện, di tích lịch sử, văn hoá, an ninh quốc phòng mà thời diểm sử dụng đất sau ngày cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành văn bản quy định về phạm vi hành lang bảo vệ công trình nói trên. Thời điểm sử dụng đất do UBND cấp phường xác nhận.

- Các trường hợp mua, bán, chuyển nhượng, cho , tặng nhà đất mà đất đó nằm trongphạm vi hành lang  bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, đường giao thông, cầu cống, đê điều, di tích lịc sử, văn hoá, an ninh quốc phòng tại thời điểm sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành văn bản quy định về phạm vi hành lang bảo vệ công trình nói trên. Thời điểm mau bán, chuyển nhượng, cho tặng doUBND cáp phường xác nhận.

- Các trường hợp mua bán, chuyển nhượng, cho tặng mà đát đó nằm trong phạm vi quy hoạch kế hoạch sử dụng dất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được quy hoạch không phải là đất ở tịa thời điểm sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố. Thời điểm mua bán, chuyển nhượng, cho , tặng do UBND cáp phường xác nhận.

Đối với các trường hợp nêu trên, UBND cấp phường lập hồ sơ , công bố danh sách chủ sử dụng, địa điểm, vị trí. diện tích, lý do , niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp phường, cụm dân cư để nhân dân biết đồng thời báo cáo văn phòng đăng ký đất và nhà thuộc Sở tài nguyên môi trưòng ghi vào hồ sơ./.

 

 Tranh chấp nhà ở trước 1/7/1991 có yếu tố nước ngoài

 

Năm 1954, ông nội tôi di chúc giao quyền sử dụng 1 căn nhà tại TP HCM cho vợ sau của ông, với điều kiện bà này không được bán căn nhà đó mà khi qua đời phải giao lại cho cha và cô tôi (con của ông nội với vợ trước). Cha và cô tôi giờ định cư ở nước ngoài, muốn xác lập sở hữu có được không?

Theo Nghị quyết số 58 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 20/8/1998 và Thông tư liên tịch số 01 của TAND Tối cao và VKSND Tối cao ngày 25/11/1999 hướng dẫn Nghị quyết, các tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 1/7/1991 mà có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia, thì trong khi chưa có chính sách của Nhà nước với loại giao dịch dân sự này, tùy từng trường hợp mà tòa án xử lý như sau:

- Nếu chưa thụ lý thì không thụ lý;

- Nếu đã thụ lý và đang giải quyết thì ra quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết;

- Nếu đã có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết thì tiếp tục tạm đình chỉ việc giải quyết.

Với quy định trên thì hiện tại, cha và cô bạn chưa thể xác nhận quyền thừa kế căn nhà đó.

 
 
Năm 2001, tôi mua một căn nhà với giấy viết tay được những người hàng xóm chứng nhận. Người bán, vẫn giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay thấy giá đất tăng cao, đã kiện đòi lại. TAND địa phương chấp nhận và tuyên buộc tôi phải trả căn nhà này. Như vậy đúng hay sai?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự tại Điều 443 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Hợp đồng mua bán nhà không thỏa mãn các điều kiện kiện sẽ bị coi là vô hiệu. Hậu quả, các bên phải hoàn trả nhau những gì đã nhận: Bên mua trả lại nhà, bên bán trả lại tiền nhà đã nhận. Bên nào có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

Với quy định trên, nếu việc mua bán nhà của bạn chỉ làm giấy viết tay, không công chứng, chứng thực, thì việc tòa án xử chấp nhận cho bên bán lấy lại là đúng.

Tuy nhiên, khi xét xử, tòa án sẽ xem xét đến quyền và lợi ích chính đáng của bên mua, lý do bên bán nhà đòi lại nhà có chính đáng không... Trong trường hợp cụ thể, tòa án có thể buộc bên bán phải thanh toán cho bên mua khoản tiền nhất định do bên mua đã sửa chữa, cải tạo, bảo dưỡng căn nhà.

 

 

Các bài khác


Tiếng Việt English

TRỤ SỞ CHÍNH:
E1, khu X1, đường Phạm Hùng
Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội.
Điện thoại : 04.3785.7185 - 04.3.785.7191 - Fax : 043.785.7192
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG GIA KHÁNH
TRỤ SỞ CHÍNH:
E1, khu X1, đường Phạm Hùng,Mỹ Đình,Từ Liêm,Hà Nội.
Điện thoại : 04.3785.7185 - 04.3.785.7191 -   
Fax : 043.785.7192